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Lorsqu’ils reviennent en France, ou lorsque leurs enfants occupent leur logement, celui-ci demeure taxé comme une résidence secondaire – on considère qu’une bonne politique du logement consiste à augmenter les taxes. Les fonctionnaires en mobilité dans les outre-mer rencontrent les mêmes difficultés. Il s’agit d’un effet indésirable méconnu : les dispositifs fiscaux mis en place depuis la suppression de la taxe d’habitation – la taxe sur les logements vacants par exemple – peuvent avoir pour conséquence de décourager certaines mobilités professionnelles dans ces territoires.
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Les communes ont la possibilité de demander aux établissements publics de procéder à des acquisitions pour des opérations d’intérêt général. Or les établissements publics fonciers ne peuvent pas être exonérés de la taxe d’habitation et de la taxe sur les logements vacants, au détriment des équilibres d’opération.
L’amendement vise donc à favoriser le secteur public dans la maîtrise foncière en l’aidant à acheter des emprises destinées à la production de logements, notamment sociaux.
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Enfin, même si votre propos paraît sortir du cœur, j’y décèle beaucoup de jalousie.
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Je conteste par ailleurs votre analyse, monsieur Piquemal, selon laquelle notre pays verrait un accaparement de ces logements par quelques familles. Les chiffres que vous citez intègrent les logements possédés par les sociétés civiles immobilières (SCI) et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ; il est trop facile de les lancer comme cela. Sachez qu’en moyenne, les propriétaires français possèdent 1,7 logement par foyer.
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Des indivisions successorales non réglées depuis des décennies, des cadastres incomplets, un décalage entre le droit applicable dans les territoires et les pratiques, les usages : les causes du désordre foncier sont connues, tout comme ses victimes.
Le désordre foncier pèse d’abord directement sur ceux de nos concitoyens ultramarins qui, faute de titres fiables, ne peuvent ni vendre, ni transmettre, ni emprunter. Les occupants ne peuvent même pas faire de travaux pour maintenir le bien en l’état. Il pèse ensuite sur l’ensemble de nos concitoyens ultramarins qui attendent un logement. Il pèse enfin sur les collectivités territoriales, qui ne peuvent pas lever l’impôt : si l’on ne peut pas identifier les indivisaires redevables, rien n’est payé.
Face à ce constat, l’État a tenté d’agir, sans doute de manière imparfaite. Nous comprenons la volonté du rapporteur et de son groupe politique.
Des outils concrets ont été mis en place. Les agences des cinquante pas géométriques, dont personne n’a parlé, contribuent à la résorption du désordre foncier ; peut-être faudrait-il les renforcer. De son côté, le législateur a fait le choix d’adapter le droit aux contraintes particulières de ces territoires, dans le cadre que lui ouvre l’article 73 de la Constitution. La loi d’avril 2024 relative à l’habitat dégradé a ainsi ramené, jusqu’en 2038, le délai de prescription acquisitive à dix ans – vous l’avez rappelé, et vous le contestez. Elle a aussi permis à l’indivisaire de bonne foi de prescrire contre ses coindivisaires, qu’il ne connaît pas toujours. Ce sont ces dispositions que la présente proposition de loi entend abroger. Je rappelle qu’elles ont été inscrites dans la loi en 2024 par suite de l’adoption d’un amendement de Guillaume Vuilletet, qui siégeait à l’époque sur nos bancs et que personne n’a jamais considéré comme un dangereux réactionnaire.
Monsieur le rapporteur, les inquiétudes que traduit votre texte sont réelles. Elles s’expriment avec vigueur dans nos territoires d’outre-mer, et le groupe Horizons & indépendants les aborde avec toute l’attention qu’elles méritent. Je suis d’ailleurs heureux que vous soyez un défenseur du droit de propriété. Des interrogations demeurent toutefois sur les dispositions de votre proposition de loi.
La première tient au diagnostic. La crise du logement en outre-mer est multifactorielle. Elle s’explique aussi par la rareté du foncier disponible et par le coût de la vie, comme vous l’avez rappelé.
La deuxième tient au calendrier. Pour les possessions en cours, le délai de dix ans ne court qu’à compter du 11 avril 2024. Aucune propriété ne pourra être acquise sur ce fondement avant avril 2034. Nous manquons donc de recul pour juger de la cohérence du dispositif.
La troisième tient à la méthode. Vous reprochez à ces dérogations de s’appliquer uniformément dans tous les territoires. La critique peut s’entendre, mais, pour la même raison, une suppression tout aussi uniforme se justifie-t-elle ? Le groupe Horizons & indépendants plaide pour une évaluation territoire par territoire – le droit et les pratiques diffèrent dans chacun d’eux –, afin d’en mesurer les effets et d’en tirer les enseignements dans la loi. Nous avons l’impression que l’on met la charrue avant les bœufs, puisque nous n’avons pas encore pu observer les conséquences de la loi de 2024.
La diversité des Antilles et de La Réunion n’est pas une difficulté : c’est une richesse, la richesse de notre nation.
Ce débat a le mérite d’inscrire à l’ordre du jour la défense du droit de propriété. Il en a un autre : rappeler aux indivisaires qu’ils sont responsables du patrimoine dont ils estiment être propriétaires, qu’ils doivent payer les impôts, et que la règle de la République veut que nul n’est censé rester dans l’indivision. En l’état, le groupe Horizons & indépendants s’abstiendra.
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Lorsqu’un propriétaire privé loue un appartement à un niveau de loyer HLM, sa richesse importe peu. Ce qui compte, c’est le destinataire de la politique publique. Que le propriétaire soit ou non considéré comme riche parce qu’il a plus de 800 000 euros de patrimoine n’est pas l’enjeu : ce qui importe, c’est qu’il loue son logement à 4,25 euros le mètre carré plutôt qu’à 7,80 euros. Je préfère regarder le destinataire de la politique publique que le propriétaire – dont je ne suis pas jaloux.
Par ailleurs, je comprends l’analyse de M. le ministre et les propos de M. le rapporteur général. Mais le dispositif Jeanbrun vient d’entrer en vigueur et ce qui importe, c’est le stock. Aujourd’hui, 3 millions de personnes sont à la recherche d’un logement. Pour la plupart, il s’agit de personnes seules avec des ressources qui les rendent éligibles à un prêt locatif social (PLS), même si elles sont de la classe moyenne. Or elles ne peuvent pas payer les loyers demandés, précisément parce qu’elles sont seules. Le modèle économique actuel de la construction et de la location ne permet pas aux célibataires de se loger. Seul, un commissaire de police avec dix ans d’ancienneté ne peut pas louer un logement à Nantes.
Monsieur le ministre, la priorité doit être de remettre sur le marché des biens dont les loyers soient compatibles avec les ressources des demandeurs de logement, sans se soucier du profil des propriétaires. C’est pourquoi je maintiens mon amendement.
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Cela me permet d’ajouter que l’accès au logement, que ce soit par l’accession à la propriété ou en location, est fait pour des couples dont les deux membres sont fonctionnaires ou en CDI. Pourtant, on s’aperçoit que le taux moyen d’occupation est très faible – 1,3 personne – et que c’est plutôt un seul salaire qui paie le logement.
L’amendement permettrait de préparer les propriétaires à une baisse de la valeur de leurs actifs et, surtout, de remettre des logements sur le marché.
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Je sais que le rapporteur général attend un rapport du gouvernement, qui sera remis prochainement d’après ce qu’a indiqué le ministre. Le présent amendement ne modifie toutefois rien à l’existant.
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J’invite néanmoins l’Assemblée à se saisir de cet amendement car il est très difficile de transformer des immeubles de bureaux en logements. Les enjeux sont réels, comme sur la dalle de La Défense en région parisienne : sans dispositif de ce type, monsieur le ministre, nous aurons beaucoup de difficultés à sortir ce territoire du marasme dans lequel – si j’en crois les experts – il risque d’entrer.
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En outre, les prises de position du groupe Écologiste et social sont incohérentes. Vous avez voté l’amendement de M. Le Coq visant à réduire les droits de succession pour les personnes héritant de 550 000 euros, alors que l’un de vos collègues défend l’idée qu’au-delà de 100 000 euros, on est riche.
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Je vous invite à observer le sort des nombreuses entreprises cédées à des groupes étrangers.
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Dans notre pays, nous avons organisé un système que je baptise du nom de rétention foncière. D’autres me disent que c’est plutôt une rétention de propriété. Il repose sur le principe suivant : plus on détient un bien longtemps, moins on paie d’impôt sur la plus-value. Les terrains ou les ensembles immobiliers ont tendance à rester hors du marché, puisque ceux qui en ont hérité ou qui ont acheté attendent de meilleurs auspices avant de céder leur bien, de façon à ne pas payer d’impôt sur la plus-value.
Je propose l’inverse, à l’instar de Jean-Paul Mattei – je ne sais pas s’il a déposé à nouveau un amendement comparable –, pour faire en sorte que plus on détient longtemps un bien, plus on paie d’impôt sur la plus-value. Symétriquement, plus on vendrait vite, moins l’impôt serait élevé.
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Le gouvernement propose un effort de 50 milliards, que nous saluons, mais 18 milliards viennent de recettes nouvelles, dans un pays qui est pourtant le plus taxé au monde. Le principe de réalité nous rattrape : il faudra prendre des réformes structurelles choisies et non imposées par d’autres, car le rôle de la politique est d’offrir un avenir meilleur aux générations futures,…
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