M. Romain Daubié interroge M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur les effets pratiques de la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 du Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) et sur l'opportunité de réintroduire, de manière encadrée, un mode de calcul différentiel sur le taux d'endettement pour certaines opérations immobilières. La crise du logement désormais bien installée en France, marquée par une pénurie d'offre, une forte tension dans les zones tendues et par le besoin massif de la production de logement neufs, appelle à la mobilisation de l'ensemble des leviers disponibles et constitue un enjeu majeur des politiques publiques. Il n'existe pas, à ce jour, de solution unique à cette crise. Elle suppose donc une combinaison de mesures foncières, fiscales et règlementaires affectant l'ensemble des acteurs : collectivités, bailleurs, investisseurs, ménages et opérateurs privés. Dans ce cadre, la question du financement constitue un élément central de cette crise. La remontée des taux d'intérêts et le durcissement des conditions d'octroi du crédit ont profondément affecté la capacité du secteur à produire des logements. C'est dans ce contexte qu'est intervenue la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 décembre 2021 qui a instauré un cadre juridiquement contraignant des conditions d'octroi des crédits immobiliers. Elle prévoit notamment que le taux d'effort des emprunteurs ne peut aller au-delà de 35 % et fixe par ailleurs, la durée maximale du crédit à 25 ans. La décision institue également une petite marge de flexibilité permettant aux établissements de crédits d'avoir jusqu'à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits qui ne respectent pas les nouveaux critères. Avant l'entrée en vigueur de ce cadre, certains établissements de crédit recourraient au calcul dit « différentiel ». La solvabilité était ainsi appréciée en prenant en compte les revenus et charges liés à l'opération locative, en plus des revenus et charges courants. Depuis le 1er janvier 2022, les établissements de crédit ne peuvent plus recourir à ce mode de calcul et doivent uniquement utiliser le calcul du taux d'endettement « classique », ce qui a eu pour effet de rendre inéligibles au financement des projets, bien que viables économiquement, ne satisfaisant pas à ce mode d'évaluation rigide. Dans ce contexte et au regard des enjeux liés à la production de logements neufs, à la sécurisation des opérations de promotion immobilière et aux conditions de pré-commercialisation, il l'interroge sur l'opportunité de réintroduire, de manière ciblée et encadrée, un mécanisme de calcul différentiel du taux d'endettement, afin de soutenir les opérations contribuant effectivement à l'augmentation de l'offre de logement.

La production du crédit est principalement liée aux conditions de taux et à la politique monétaire. La baisse de la demande des ménages qui a été constatée en 2023 a été causée par une hausse rapide des taux d'intérêts immobiliers, et constitue la raison principale de la baisse de la production de crédit. Récemment, les taux d'intérêts sont stables et la demande des ménages a largement rebondi. S'agissant de la mesure D-HCSF-2021-7, elle fixe un taux d'effort maximal des emprunteurs à 35% et la maturité maximale du crédit à 25 ans. Une exception est faite en cas d'entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l'octroi de crédit : un différé d'amortissement d'une durée analogue à ce décalage est autorisé, jusqu'à 27 ans maximum.  Le Haut Conseil, bien que ne pouvant pas directement agir sur la demande de crédit, doit s'adapter à un nouveau contexte de conditions financières. A ce titre, la mesure a été assouplie : au sein de la marge de flexibilité au moins 70 % (au lieu de 80% précédemment) de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. Les 30 % restant de flexibilité maximale (soit 6 % de la production trimestrielle, au lieu de 4% précédemment) sont libres d'utilisation. Cependant, les banques sous-utilisent actuellement cette marge de flexibilité selon des données disponibles en libre accès sur le site du HCSF, au troisième trimestre 2025, 16,8 % du volume de crédit produit dérogeait aux critères du HCSF, sur un maximum de 20 %.  Le taux d'effort est calculé en incluant toutes les mensualités de crédit (y compris crédit à la consommation), rapportées au revenu de l'emprunteur. Le revenu de l'emprunteur est défini comme le revenu net avant impôt de l'emprunteur / des emprunteurs, en déduisant les revenus exceptionnels, et en y ajoutant certains revenus financiers ainsi que des revenus fonciers. Ainsi, dans le cas d'un crédit servant à de l'investissement locatif, les revenus futurs liés à la détention du bien sont bien pris en compte dans les revenus de l'investisseur (associés à une décote de la part des établissements de crédit), au dénominateur du taux d'effort, comme le reste des revenus. Le HCSF exclut en revanche l'utilisation du calcul différentiel, qui consiste à soustraire, au numérateur, les revenus locatifs du service de la dette payé par l'investisseur. Le calcul différentiel ne représente pas la réalité économique (service de la dette rapporté à une espérance de revenu) et il ne permet pas de limiter le levier. Le type de ratio utilisé par le HCSF est standard en supervision financière. Il prend en compte, d'une part les revenus, et d'autre part, les charges de la dette (par exemple pour les entreprises : ratio de couverture des intérêts ou ratio de levier).