Mme Christelle D'Intorni appelle l'attention de M. le ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation sur la possibilité de déposer une demande de permis de construire modificatif dans le cadre d'une demande d'autorisation d'exploitation commerciale (AEC) sur un permis de construire périmé. Dans de nombreuses villes, des structures associatives se mobilisent activement pour défendre le commerce de centre-ville contre les abus de la grande distribution dont la concurrence déloyale et l'exploitation de permis de construire irréguliers. Entre autres, un permis de construire fait l'objet d'une péremption si aucun des travaux n'a été commencé dans les trois ans ou si, passé ce délai, lesdits travaux sont interrompus pendant plus d'un an (article R. 424-17 du code de l'urbanisme). De surcroît, dans le cas où un projet commercial, autorisé par la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) se retrouverait en situation de péremption car n'ayant pas été réalisé dans les délais impartis, elle sollicite des éclaircissements sur les mesures concrètes qu'il entend mener quant à la possibilité de déposer une demande de permis de construire modificatif dans le cadre d'une demande d'autorisation d'exploitation commerciale (AEC).

Conformément au principe d'indépendance des législations, le permis de construire (PC) et l'autorisation d'exploitation commerciale (AEC) constituent deux autorisations distinctes et sanctionnent des éléments différents, à savoir respectivement les règles relatives à l'application du droit des sols, relevant du code de l'urbanisme, et les règles applicables au droit de « commercialité » conféré aux équipements commerciaux énoncés à l'article L. 752-1 du code de commerce. Ainsi, indépendamment de l'AEC, un permis de construire modificatif ne peut être délivré que sur la base d'un permis en cours de validité, c'est-à-dire ni périmé, ni achevé au regard du dépôt de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Par ailleurs il faut que les modifications envisagées n'apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même (Conseil d'État, 26/07/2022, n° 437765). En ce qui concerne l'AEC, en cas de modification substantielle pouvant remettre en cause la conception générale du projet sur son volet urbanistique, une nouvelle demande d'AEC est nécessaire si ces modifications impliquent également une lecture différente sur l'impact du projet au regard du faisceau d'indices énoncé à l'article L. 752-6 du code de commerce. Une modification mineure sur le volet commercial intervenant au cours de l'instruction ou de la réalisation du projet ne nécessitera pas le dépôt d'une nouvelle demande et pourra simplement être constatée lors du contrôle de conformité. A la différence de l'AEC, un permis de construire modificatif ne peut quant à lui intervenir que pour des modifications mineures (ex : aspect extérieur d'une façade). Des modifications qui modifieraient la nature du projet devront conduire au dépôt d'une nouvelle demande de permis. Enfin, concernant l'articulation des deux régimes, si une modification d'un projet présente un caractère substantiel au sens de l'article L. 752-6 du code de commerce, mais n'emporte pas de modification par rapport aux dispositions mentionnées à l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme (architecture, utilisation des sols etc.), alors un permis de construire modificatif ou nouveau permis n'est pas nécessaire. L'octroi d'une AEC au titre d'une modification substantielle viendra remplacer la demande initiale et sera donc sans incidence sur le permis de construire auquel elle a été rattachée, et vice-versa. Cette articulation des deux régimes permet au porteur de projet d'éviter d'avoir à solliciter des autorisations modificatives ou nouvelles en cas de changement de tel ou tel aspect du projet, dans une logique de facilitation, de lisibilité et de limitation de la multiplication d'autorisations. C'est également dans cette logique que s'inscrit le décret n° 2024-1248 du 30 décembre 2024 relatif à la durée de l'autorisation d'exploitation commerciale. Venant modifier l'article R. 752 20 du code de commerce, il aligne les durées de validité de l'AEC aux permis de construire, c'est-à-dire 7 ans. L'AEC périmera si le commerce n'ouvre pas dans l'année qui suit le dépôt de la DAACT et si ce délai arrive à échéance avant celui des 7 ans. Enfin, dans le but de pallier les difficultés post-covid du secteur de la construction, le décret n° 2025-461 du 26 mai 2025 modifie la durée de validité des AEC délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024 en prolongeant d'un an la durée des AEC adossées à un permis de construire délivré entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022, et prolonge de deux ans la durée des AEC adossées à un permis de construire délivré entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024.