Mme Tiffany Joncour attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur les conditions d'application de l'article 790 A bis du code général des impôts, introduit par l'article 6 de la loi n° 2025-192 du 15 février 2025 de finances pour 2025, relatif à l'exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit sur les dons familiaux destinés à l'acquisition ou à la rénovation de la résidence principale du donataire. Ce dispositif prévoit, entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, une exonération de droits applicable aux dons de sommes d'argent, dans la limite de 100 000 euros par donateur, sous réserve que les fonds soient affectés, dans un délai de trois mois, à l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement destiné à la résidence principale du donataire, ou à la réalisation de travaux de rénovation énergétique sur celle-ci. Toutefois, il ressort des échanges intervenus avec les services de la direction générale des finances publiques (DGFiP) que l'administration fiscale considère que les projets de construction d'une maison individuelle, hors cadre strict d'une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), ne sauraient être assimilés à une acquisition de logement neuf au sens de cet article et seraient donc exclus du dispositif. Cette position soulève de nombreuses interrogations. Elle revient à priver d'exonération fiscale des projets de construction pourtant conformes à l'objectif du texte, en particulier lorsqu'ils sont menés sur des terrains acquis séparément, avec un constructeur ou un maître d'œuvre, dans un cadre contractuel transparent et sécurisé. Elle paraît d'autant plus paradoxale que la crise actuelle du logement et de la construction individuelle appelle des mesures de soutien ciblées à destination des accédants à la propriété, notamment dans les territoires périurbains. Elle souhaite donc savoir si le Gouvernement entend : apporter une clarification de la doctrine fiscale applicable à l'article 790 A bis du code général des impôts (CGI) afin d'y inclure, de manière explicite, les opérations de construction individuelle de résidence principale ; étudier une extension réglementaire ou législative du champ du dispositif, conforme à son esprit initial ; et envisager, le cas échéant, une application rétroactive permettant de sécuriser les projets engagés depuis le 15 février 2025.

L'exonération prévue par les dispositions de l'article 790 A bis du code général des impôts (CGI), issue de l'article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 est subordonnée, notamment, à l'affectation des sommes données, dans le délai de six mois du versement, par le donataire à l'acquisition d'un immeuble acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement. Or la construction de sa résidence principale par le contribuable ne saurait s'analyser comme l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'un immeuble que le contribuable entend affecter à sa résidence principale au sens et pour l'application de l'article 790 A bis du CGI. En effet, il ressort des caractéristiques d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement que l'acquéreur n'est à aucun moment responsable de la construction, la fonction de maître d'ouvrage revenant au promoteur-constructeur (article L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation) qui est également le titulaire du permis de construire. Au contraire, dans un contrat de construction de maison individuelle, le particulier propriétaire du terrain, titulaire du permis de construire, est le maître d'ouvrage qui commande la construction d'un bien immobilier au constructeur ou à l'entrepreneur. Par ailleurs, la vente en l'état futur d'achèvement est généralement assimilée fiscalement à l'acquisition d'un bien immobilier et non à sa construction. Ainsi, sous l'empire du régime de la TVA immobilière, il a été précisé que l'achat par un particulier d'un immeuble en état futur d'achèvement et la construction par celui-ci d'une habitation sur un terrain qu'il avait préalablement acquis n'étaient pas soumis aux mêmes règles fiscales, dès lors que la vente en état futur d'achèvement telle que définie à l'article L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ne s'analyse pas, compte tenu de la nature des contrats conclus à cette fin, en l'achat d'un terrain suivi de travaux immobiliers, mais comme l'achat d'un immeuble neuf (réponse ministérielle Chossy, AN 8 février 1999, p. 788 n° 22153). De même, pour l'application du dispositif d'incitation à l'investissement locatif prévu à l'article 199 novovicies du CGI (« Pinel »), le législateur a distingué, parmi les investissements ouvrant droit à la réduction d'impôt, d'une part l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, et d'autre part, le logement que le contribuable fait construire. Par suite, les projets de construction sont exclus du champ de l'exonération prévue à l'article 790 A bis du CGI tel qu'adopté par le Parlement dans le cadre de la loi de finances pour 2025, et une extension de ce champ d'application n'est pas possible par voie doctrinale.