M. Frédéric Falcon attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique concernant l'exonération de la taxe sur les logements devenus vacants en raison de l'interdiction progressive de mise en location de ces derniers au regard de leur note de performance énergétique établie par le diagnostic de performance énergétique (DPE). En application de la loi « climat et résilience » du 22 août 2021, les logements classés E, F et G font progressivement l'objet d'une interdiction de mise en location. Les exigences en matière de décence énergétique aggravent de jour en jour la pénurie en retirant du parc locatif des centaines de milliers de logements, les rendant pour la plupart vacants, alors même que la demande explose, notamment dans les grands centres urbains, les zones littorales et frontalières. Cette situation place les propriétaires dans une impasse : d'un côté, ils se trouvent dans l'impossibilité légale de relouer leur bien sans effectuer de coûteux travaux de rénovation énergétique lorsque ces derniers sont matériellement et administrativement réalisables dans les délais impartis ; de l'autre, ils se voient pénalisés fiscalement par l'administration en refusant de vendre à perte leur patrimoine, alors même que la vacance n'est pas de leur fait, mais résulte plutôt d'une interdiction imposée par la loi. Cette mesure visant à accélérer la transition énergétique du parc immobilier ne saurait faire oublier que le diagnostic de performance énergétique constitue un outil peu fiable, où près de 71 % de DPE réalisés seraient finalement erronés selon une étude d'Hello Watt (40 % des DPE réalisés ont une étiquette d'écart avec la réalité et 31 % des DPE réalisés ont deux étiquettes d'écart avec la réalité). Cette situation s'explique tant par le caractère complexe du mode de calcul utilisé pour son établissement que par les pratiques frauduleuses auxquelles certains diagnostiqueurs ont encore aujourd'hui recours. Face à ce navrant inventaire, il souhaite ainsi savoir si le Gouvernement envisage de manière pragmatique une exonération spécifique de la taxe sur les logements vacants pour les logements devenus vacants en raison de leur interdiction de mise en location liée à leur note DPE et d'en préciser par conséquent les modalités d'application.

La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) prévue à l'article 232 du code général des impôts (CGI) s'applique aux logements vacants depuis plus d'un an, situés en zones tendues, à savoir les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entrainant des difficultés sérieuses d'accès au logement. Les logements vacants imposables à la TLV s'entendent des logements non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d'habitation et libres de toute occupation pendant au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette taxe a pour objectif d'encourager la mise sur le marché de logements vacants. Ainsi, envisager la création d'une exonération spécifique de la TLV pour les logements devenus vacants en raison de leur interdiction de mise en location liée à leur note établie par le diagnostic de performance énergétique (DPE) irait à l'encontre de l'objectif de la taxe. Le Conseil Constitutionnel a néanmoins précisé que la TLV « ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté du détenteur » (Conseil Constitutionnel, décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998). Ainsi, les logements, qui ne peuvent être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incombe nécessairement à leur détenteur, ne sont pas assujettis à la TLV. L'appréciation du caractère habitable du logement, c'est-à-dire clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire), relève d'une appréciation au cas par cas. L'administration est venue préciser la notion de travaux importants, en indiquant au Bulletin officiel des finances publiques que lorsque les travaux dépassent 25 % de la valeur vénale du bien, la condition d'habitabilité du bien n'est pas remplie (BOI-IF-AUT-60 n° 60 et réponse ministérielle Meunier, AN, 29 novembre 2011, p. 12597, n° 105673). Les travaux à caractère luxueux sont exclus de cette définition qui concerne les seuls travaux présentant un caractère nécessaire à l'habitabilité du bien et dont la charge incomberait nécessairement au propriétaire (décision du Conseil d'État n° 499230 du 15 juillet 2025). Selon la même logique, dans le cas où la vacance d'un logement est la conséquence de l'interdiction de sa mise en location en raison de son étiquette de performance énergétique, le propriétaire pourra, afin d'être exonéré de TLV, démontrer que le coût des travaux visant à atteindre l'étiquette suffisante pour louer le bien excède 25 % de la valeur du logement au 1er janvier de l'année d'imposition.